No dia a dia do campo, os contratos são as ferramentas que organizam o uso da terra e a produção. O arrendamento e a parceria rural são os modelos mais comuns e conhecidos. Mas, apesar de os dois estarem na lei (Estatuto da Terra), cada um traz regras específicas sobre os direitos e os deveres de quem participa. Conhecer essas diferenças em detalhes é fundamental para fechar um bom negócio, evitar impasses na Justiça e garantir a segurança de toda a atividade.
- O que é o Arrendamento Rural?
O arrendamento funciona de forma muito parecida com o aluguel de uma casa, mas aplicado ao campo. Nesse modelo, o dono da terra (arrendador) cede o espaço para que outra pessoa (arrendatário) possa plantar ou criar gado. Em troca, quem está usando a terra paga um valor fixo por isso.
Como o valor do “aluguel” está garantido, o arrendatário tem total liberdade para gerenciar o negócio, mas também assume toda a responsabilidade se algo der errado.
- Como é o pagamento: Um valor fixo combinado com antecedência (geralmente pago em dinheiro).
- De quem é o risco: Exclusivo de quem alugou a terra. Se houver quebra de safra por clima ou queda nos preços do mercado, o dono da terra continua recebendo o mesmo valor.
- Natureza Jurídica: É uma relação de locação de espaço focada na produção agrícola.
- O que é a Parceria Rural?
A parceria rural funciona como uma sociedade ou associativa de cooperação produtiva. Aqui, o dono da terra e quem vai trabalhar nela se unem para somar forças. O proprietário parceiro outorgante entra com o espaço (e às vezes com benfeitorias ou maquinários) e o parceiro outorgado (produtor/trabalhador) entra com o trabalho e o manejo da lavoura.
Como eles são parceiros de negócio, os dois ganham juntos na fartura e perdem juntos se houver algum problema.
- Como é o pagamento: A contraprestação do parceiro outorgante ocorre por meio da partilha direta dos frutos, produtos ou resultados financeiros da atividade, nas proporções previamente estipuladas no contrato.
- De quem é o risco: Compartilhado. Se a safra for excelente, os dois ganham mais; se houver uma frustração de safra, os dois arcam com o prejuízo proporcionalmente.
- Natureza Jurídica: É uma relação de cooperação mútua e divisão de resultados.
O compartilhamento de riscos é o elemento essencial e indispensável para a validade do contrato de parceria. Historicamente, parte da jurisprudência e da doutrina (sobretudo antes de 2007) sustentava que a parceria exigia uma comunhão absoluta e simétrica em toda e qualquer despesa ou revés da área.
Contudo, a evolução legislativa e a interpretação do artigo 96 do Estatuto da Terra consolidaram o entendimento de que a lei flexibilizou a extensão do risco, mas jamais a sua existência. Para a perfeita caracterização da parceria agrícola, a legislação estrutural exige o compartilhamento de, pelo menos, uma das três matrizes de risco:
- Risco Imperativo (Caso Fortuito e Força Maior): Exposição conjunta a eventos imprevisíveis ou inevitáveis que afetem o empreendimento rural, como condições climáticas severas, queimadas ou desastres naturais.
- Risco Produtivo: Diretamente atrelado à produtividade biológica da terra, englobando a variação quantitativa e qualitativa dos frutos colhidos, das safras ou das perdas causadas por pragas.
- Risco de Mercado: Vinculado às flutuações econômicas e à volatilidade dos preços das
commodities e dos insumos no mercado nacional e internacional no momento da
comercialização.
- Tratamento Tributário: Cenário Atual vs. Impacto da Reforma Tributária
A disparidade na carga tributária entre as duas modalidades sempre foi o principal motor para a utilização e, por vezes, o desvirtuamento desses contratos.
No sistema pré-reforma, a carga tributária dos proprietários do imóvel na parceria costuma se mostrar mais eficiente que no arrendamento tanto nas pessoas físicas (IRPF incentivado) quanto nas pessoas jurídicas, sobretudo pela tributação das receitas como atividade rural (e não imobiliária), que possui diversos benefícios para IR, CSLL, PIS, Cofins e ICMS.
Por esse motivo, alguns contratantes preferem estruturar um contrato de arrendamento, mas chamando-o de parceria. O objetivo é obter a menor carga tributária possível e evitar a divisão de riscos, embora isto possa ocasionar a lavratura de autuações pelas autoridades fiscais.
Na Reforma Tributária sobre Consumo, o ICMS, o PIS e a Cofins serão gradativamente substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). As alíquotas de IBS e CBS não foram definidas até o momento, porém, no caso de arrendamento, essas alíquotas serão reduzidas em 70% (ar. 261, parágrafo único, da LC nº 214/2025).
Nos contratos de parceria, importante mencionar que os produtores rurais (pessoa física ou jurídica) serão obrigatoriamente contribuintes do IBS e da CBS se o seu faturamento anual for igual ou superior a R$ 3,6 milhões (ar. 164 da LC nº 214/2025). No entanto, mesmo na hipótese do produtor ser contribuinte do IBS e da CBS (por opção ou por ter obrigatoriedade em razão do faturamento), há previsão legal de redução de 60% da alíquota padrão, podendo, ainda, no caso de ovos, produtos hortícolas e frutas, bem como produtos da cesta básica, gozar da alíquota zero.
Diante deste contexto, não é possível afirmar que após a Reforma Tributária a parceria apresentará menor carga tributária que o arrendamento, devendo cada situação ser analisada individualmente de acordo com o faturamento da área, cultura explorada, natureza dos contratantes, entre outros fatores.
Conclusão
A segurança jurídica e a governança no agronegócio dependem de um fator simples: o contrato deve refletir exatamente a rotina da fazenda. Modelos genéricos não protegem ninguém.
Para evitar problemas com a fiscalização, as partes devem escolher o modelo ideal com base na realidade:
- Se optarem pela Parceria: O proprietário da terra deve participar dos riscos da safra, auditar os relatórios de colheita, emitir documentos fiscais sobre a sua parte da produção e comprovar o rateio de custos.
- Se optarem pelo Arrendamento: Ideal para quem busca apenas uma renda fixa sem envolvimento operacional. Exige uma estruturação financeira clara para se adequar às novas realidades da Reforma Tributária e evitar sanções fiscais.
